बिल्डर गायब हो जाए या प्रोजेक्ट दिवालिया हो जाए तो होमबायर्स के सामने सबसे बड़ा सवाल यही होता है – मेरा पैसा और फ्लैट का क्या होगा? होम लोन की EMI क्या चुकानी पड़ेगी? RERA और IBC में मेरे अधिकार क्या हैं?
अगर आप भी ऐसे संकट से जूझ रहे हैं तो यह लेख आपके लिए जरूरी है। यहाँ हम आसान भाषा में बता रहे हैं कि कानून आपके पक्ष में क्या-क्या सुरक्षा देता है और आपको तुरंत क्या कदम उठाने चाहिए।
1. होम लोन EMI रुकती नहीं है
आपका लोन बैंक के साथ है, बिल्डर के साथ नहीं। बिल्डर गायब हो या काम बंद कर दे, बैंक से लिया गया होम लोन वैध रहता है। EMI न भरने से आपका CIBIL स्कोर खराब होगा और भविष्य में कोई भी लोन या क्रेडिट कार्ड मिलना मुश्किल हो जाएगा।
क्या करें?
- जितना संभव हो EMI समय पर भरते रहें।
- बैंक को लिखित में सूचित करें कि बिल्डर गायब/दिवालिया हो गया है।
- मोराटोरियम, रीस्ट्रक्चरिंग या अस्थायी EMI रिलीफ के लिए आवेदन करें।
- ट्रिपार्टाइट एग्रीमेंट (आप, बिल्डर और बैंक) निकालकर रखें। अगर “नो EMI टिल पजेशन” या सबवेंशन स्कीम थी और बिल्डर ने ब्याज देना बंद कर दिया तो यह आपके केस में मजबूत सबूत बनेगा।
2. FIR और RERA शिकायत फाइल करें
बिल्डर ने पैसे लेकर भाग लिया हो तो तुरंत पुलिस में धोखाधड़ी और ट्रस्ट ब्रीच के लिए FIR दर्ज कराएँ। आवंटन पत्र, एग्रीमेंट, पेमेंट रसीदें और बैंक स्टेटमेंट तैयार रखें।
इसके साथ ही अपने राज्य के RERA अथॉरिटी में शिकायत दर्ज कराएँ। RERA के तहत आप माँग सकते हैं:
- ब्याज सहित पूरी राशि वापस
- या किसी अन्य डेवलपर के जरिए प्रोजेक्ट पूरा करवाना
RERA को ही ऐसे अधूरे प्रोजेक्ट्स के लिए बनाया गया है।
3. कंज्यूमर कमीशन और डेट रिकवरी ट्रिब्यूनल
डिफिशिएंसी ऑफ सर्विस के लिए कंज्यूमर डिस्प्यूट्स रिड्रेसल कमीशन में भी जा सकते हैं। अगर बैंक रिकवरी शुरू करे तो डेट रिकवरी ट्रिब्यूनल में बिल्डर को भी पार्टी बनाकर केस लड़ सकते हैं। इससे आप अकेले बैंक के खिलाफ नहीं खड़े रह जाते।
4. IBC में होमबायर्स फाइनेंशियल क्रेडिटर हैं
जब बिल्डर दिवालिया हो जाता है तो इनसॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड (IBC) आपके पक्ष में मजबूत कानून है।
- सेक्शन 5(8)(f) के तहत होमबायर्स को फाइनेंशियल क्रेडिटर माना जाता है।
- सेक्शन 7 के तहत आप इनसॉल्वेंसी प्रोसीडिंग शुरू कर सकते हैं।
- शर्त: कम से कम 100 एलॉटीज या प्रोजेक्ट के कुल एलॉटीज का 10% (जो भी कम हो) मिलकर आवेदन करना होगा। अकेले एक बायर केस नहीं लड़ सकता।
NCLT केस स्वीकार करने के बाद इंटरिम रिजॉल्यूशन प्रोफेशनल पब्लिक नोटिस जारी करता है। आपको फॉर्म CA में अपना क्लेम जल्दी फाइल करना होता है। आवंटन पत्र, रजिस्टर्ड एग्रीमेंट और पेमेंट प्रूफ जरूर लगाएँ।
5. पजेशन ज्यादा संभव है, रिफंड कम
एक्सपर्ट्स के अनुसार इनसॉल्वेंसी प्रक्रिया में रिफंड मिलने की संभावना कम और फ्लैट पूरा मिलने की संभावना ज्यादा होती है। कानून प्रोजेक्ट को जिंदा रखने और पूरा करवाने की तरफ झुका रहता है।
अगर कंपनी लिक्विडेशन में चली जाए तो होमबायर्स सिक्योर्ड क्रेडिटर (बैंक) के बाद आते हैं और रिकवरी बहुत कम हो सकती है। इसलिए कोशिश यही रहनी चाहिए कि प्रोजेक्ट को बचाया जाए।
6. अकेले न लड़ें – अन्य बायर्स से जुड़ें
अफेक्टेड बायर्स का एसोसिएशन बनाएँ या उसमें शामिल हों। कमिटी ऑफ क्रेडिटर में आपकी आवाज मजबूत होगी। ऑथराइज्ड रिप्रेजेंटेटिव के जरिए वोटिंग होती है। पजेशन टाइमलाइन और फाइनेंशियल सेटलमेंट जैसे मुद्दे जरूर उठाएँ। याद रखें – सभी होमबायर्स एक क्लास हैं, पेमेंट कितना भी किया हो, अलग-अलग ट्रीटमेंट नहीं मिल सकता।
7. अगली बार खरीदते समय सावधानी बरतें
ज्यादातर परेशानी खरीदने से पहले थोड़ी सी जाँच से बच सकती है:
- प्रोजेक्ट RERA रजिस्टर्ड है या नहीं, पूरी डिटेल चेक करें।
- टाइटल डीड, अप्रूवल, एन्कम्ब्रेंस, पेंडिंग लिटिगेशन देखें।
- बिल्डर का पिछला ट्रैक रिकॉर्ड जाँचें – पहले प्रोजेक्ट समय पर दिए या नहीं।
निष्कर्ष
बिल्डर गायब या दिवालिया होने पर घबराएँ नहीं। होम लोन, RERA और IBC तीनों में आपके पास कानूनी रास्ते हैं। तुरंत लिखित कार्रवाई शुरू करें, अन्य बायर्स से जुड़ें और योग्य रियल एस्टेट वकील की सलाह लें।
यह सामान्य जानकारी है, किसी भी कानूनी सलाह का विकल्प नहीं। अपने केस के लिए योग्य वकील से जरूर संपर्क करें।
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