HP RERA के नए फैसले के अनुसार फ्लैट का कब्जा लेने और उपयोग करने वाले मालिकों को मेंटेनेंस चार्ज देना होगा, भले ही बिल्डर ने Occupancy Certificate (OC), पानी या सीवरेज जैसी सुविधाएँ पूरी तरह उपलब्ध न कराई हों। जानिए क्या हैं आपके अधिकार और जिम्मेदारियां।
OC नहीं है, सुविधाएँ अधूरी हैं, फिर भी मेंटेनेंस देना होगा? HP RERA के फैसले से समझिए पूरा मामला
देशभर में हजारों फ्लैट खरीदार ऐसे हैं जिन्हें बिल्डर ने कब्जा तो दे दिया, लेकिन आज तक Occupancy Certificate (OC), Completion Certificate (CC), स्वतंत्र पानी कनेक्शन या उचित सीवरेज जैसी मूलभूत सुविधाएँ उपलब्ध नहीं कराईं। ऐसे मामलों में अक्सर खरीदार यह सवाल पूछते हैं कि जब बिल्डर अपनी जिम्मेदारियाँ पूरी नहीं कर रहा तो क्या उन्हें मेंटेनेंस चार्ज देना चाहिए?
हाल ही में हिमाचल प्रदेश रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (HP RERA) ने इसी मुद्दे पर एक महत्वपूर्ण फैसला सुनाया है, जिसका प्रभाव देशभर के हाउसिंग सोसाइटी सदस्यों और फ्लैट मालिकों पर पड़ सकता है।
क्या था मामला?
एक आवासीय परियोजना में फ्लैट खरीदने वाले गृहस्वामी ने आरोप लगाया कि बिल्डर ने बिना OC और CC के कब्जा दे दिया। परियोजना में स्वतंत्र जल आपूर्ति और सीवरेज व्यवस्था भी उपलब्ध नहीं थी। इसके बावजूद बिल्डर ने लाखों रुपये के मेंटेनेंस चार्ज की मांग की।
गृहस्वामी ने यह कहते हुए भुगतान से इनकार कर दिया कि जब तक बिल्डर सभी वैधानिक और बुनियादी सुविधाएँ उपलब्ध नहीं कराता, तब तक मेंटेनेंस वसूलना उचित नहीं है।
HP RERA ने क्या कहा?
प्राधिकरण ने स्पष्ट किया कि यदि कोई फ्लैट मालिक संपत्ति का कब्जा लेकर उसमें रह रहा है या उसे किराये पर देकर उसका लाभ उठा रहा है, तो वह पूरी तरह से मेंटेनेंस भुगतान से बच नहीं सकता।
RERA का तर्क था कि कोई भी व्यक्ति एक तरफ फ्लैट का उपयोग करे और दूसरी तरफ उससे जुड़ी जिम्मेदारियों से इंकार करे, यह स्वीकार्य नहीं है।
अर्थात यदि लिफ्ट, सुरक्षा, सफाई, कॉमन एरिया रखरखाव जैसी कुछ बुनियादी सेवाएँ उपलब्ध हैं और उनका उपयोग किया जा रहा है, तो उनके खर्च में योगदान देना आवश्यक होगा।
क्या इसका मतलब बिल्डर कुछ भी चार्ज कर सकता है?
बिल्कुल नहीं।
HP RERA ने साथ ही यह भी कहा कि बिल्डर मनमाने, अपारदर्शी या बिना किसी हिसाब-किताब के मेंटेनेंस शुल्क नहीं वसूल सकता।
प्राधिकरण ने निम्न महत्वपूर्ण बातें स्पष्ट कीं:
मेंटेनेंस शुल्क उचित और तार्किक होना चाहिए।
चार्ज का विस्तृत ब्रेकअप उपलब्ध कराया जाना चाहिए।
वास्तविक सेवाओं के आधार पर ही राशि तय होनी चाहिए।
बिल्डर धमकी देकर या सेवाएँ बंद करने की चेतावनी देकर वसूली नहीं कर सकता।
OC और CC प्राप्त करना बिल्डर की कानूनी जिम्मेदारी है।
बिल्डर को भी मिली सख्त चेतावनी
RERA ने बिल्डर को निर्देश दिया कि वह निर्धारित समय सीमा के भीतर Occupancy Certificate और Completion Certificate प्राप्त करे।
इसके अलावा प्राधिकरण ने यह भी कहा कि मेंटेनेंस राशि तय करने से पहले निवासियों की जनरल बॉडी मीटिंग आयोजित की जाए ताकि शुल्क निर्धारण में पारदर्शिता बनी रहे।
फ्लैट मालिकों और हाउसिंग सोसाइटी सदस्यों के लिए सीख
यह फैसला एक संतुलित दृष्टिकोण प्रस्तुत करता है।
एक ओर फ्लैट मालिक केवल OC न होने का हवाला देकर मेंटेनेंस भुगतान पूरी तरह रोक नहीं सकते। दूसरी ओर बिल्डर भी अधूरी परियोजना के बावजूद मनमानी वसूली नहीं कर सकता।
इसलिए यदि आपकी सोसाइटी में:
OC या CC लंबित है,
पानी या सीवरेज की समस्या है,
बिल्डर पारदर्शी हिसाब नहीं दे रहा,
अत्यधिक मेंटेनेंस चार्ज वसूला जा रहा है,
तो आप RERA, उपभोक्ता आयोग या संबंधित प्राधिकरण के समक्ष शिकायत दर्ज करा सकते हैं।
निष्कर्ष
HP RERA का यह फैसला बताता है कि अधिकार और जिम्मेदारियाँ दोनों साथ-साथ चलते हैं। फ्लैट मालिकों को सामान्य रखरखाव का उचित खर्च वहन करना होगा, लेकिन बिल्डर को भी कानून के अनुसार सभी आवश्यक प्रमाणपत्र और सुविधाएँ उपलब्ध करानी होंगी।
हाउसिंग सोसाइटी में रहने वाले प्रत्येक सदस्य के लिए यह निर्णय एक महत्वपूर्ण कानूनी मार्गदर्शन है, जो भविष्य में होने वाले मेंटेनेंस विवादों की दिशा तय कर सकता है।
यह लेख हाल ही में प्रकाशित HP RERA के आदेश और उससे संबंधित रिपोर्टों पर आधारित है।
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